كيفية بناء مساكن ميسورة التكلفة في مدينة نيويورك

Arverne View ، قرية المحيط السابقة في Rockaways. L&M ، مطور الإسكان المدعوم ، ضخت 60 مليون دولار في أعمال التجديد.

كان إعصار ساندي القشة الأخيرة للعديد من سكان قرية أوشن ، وهو مشروع سكني في روكوايز. تم الإعلان عنه كأحدث ما توصلت إليه التكنولوجيا عندما تم افتتاحه في عام 1972 ، هذا الحرم الجامعي من الأبراج الشاهقة والمنازل المكونة من أربعة طوابق ، على مر السنين ، كان ضحية للإدارة السيئة والجريمة والعفن. تركت ساندي المنازل غارقة ، وحرمان المستأجرين الفقراء من الكهرباء والماء الساخن. هرب السكان الذين استطاعوا.

زرت المشروع منذ وقت ليس ببعيد. أعيدت صياغته عرض آرفيرن ، المكان يكاد لا يمكن التعرف عليه: الشقق مأهولة مرة أخرى. تجديد الممرات والمطابخ والحمامات والأنظمة الكهربائية ؛ فتحت اللوبيات بنوافذ كبيرة ؛ تركيب جدار الفيضان تمت ترقية المناظر الطبيعية ، مع منتزه واسع على الشاطئ ؛ وواجهات متسربة مغطاة بألواح جديدة مقاومة للماء وموفرة للطاقة. (انخفضت فواتير الطاقة بنسبة 30 في المائة).

ماذا حدث؟ أبرم مالك جديد ، L&M ، مطور الإسكان المدعوم ، صفقة لشراء العقار بعد أسبوعين من العاصفة ، عندما كان ثلث شقق Ocean Village البالغ عددها 1093 شقة شاغرة. ضخت الشركة 60 مليون دولار في أعمال التجديد.



يشعر السكان الذين يعتمدون على الإعانات العامة بالقلق من مواجهة إيجارات أعلى أو طردهم. ضمنت L&M أن بإمكانهم البقاء وأن إيجاراتهم لن ترتفع. ها هي الصفقة: تستعيد الشركة أموالها جزئيًا من خلال الصناديق الفيدرالية التي تغطي الفرق بين الإيجارات الحالية وأسعار السوق. يؤدي تبديل المطابخ والحمامات القديمة ، وتجميل الردهات والممرات وإعادة بناء أنظمة الكهرباء والسباكة إلى رفع قيم الممتلكات. بعد التجديد ، تدفع الحكومة للمطور أكثر ، ويمكن لـ L&M أيضًا تأجير الشقق الشاغرة بأسعار السوق.

كما قال رون مويليس ، المؤسس المشارك لشركة L&M: إن إجراء التحسينات استثمار جيد. التصميم الجيد يخلق إحساسًا بالانتماء للمجتمع. يشعر الناس بالفخر في المكان الذي يعيشون فيه. وهذا يترجم إلى معدل دوران أقل ، حيث يهتم السكان بشكل أفضل بالممتلكات.

كما أنه دليل على أن الإسكان الميسور التكلفة لا يزال من الممكن القيام به في مدينة نيويورك. مركز إيست هارلم للعيش والتعلم ، الذي افتتح هذا الخريف ، هو حالة أخرى. على الجانب الغربي من Second Avenue ، بين الشارعين 103 و 104 ، تحتل ما كان في السابق ساحة انتظار تابعة لهيئة الإسكان في مدينة نيويورك. كانت القطعة متصلة بمنازل واشنطن ، وهو مشروع يعود إلى حقبة الخمسينيات من القرن الماضي.

بدلاً من القطعة ، يوجد الآن برج سكني مكون من 11 طابقًا ، مع دعم بنسبة 100 في المائة من الشقق ، ويخدم مزيجًا من المستأجرين العاملين والمعاقين ، وكثير منهم من الحي. الهندسة بسيطة وعملية. تقدم حوالي 77000 شخص بطلبات للحصول على 88 شقة. يرتبط المبنى بجناح به مكاتب جديدة للمنظمات المحلية غير الربحية ومدرسة Dream Charter School الجديدة التي تبلغ مساحتها 60 ألف قدم مربع للصفوف من صف ما قبل الروضة حتى الثامن.

يخدم 486 طالبًا في الحي ، وهو أول مبنى مدرسة عامة جديد في شرق هارلم منذ 47 عامًا ، صممه المهندس المعماري بيركنز إيستمان. المدرسة مليئة بالضوء وجيدة التهوية وشفافة ، ولها نوافذ كبيرة تفتح على منازل واشنطن وصفوف من الأشجار. دفع المطورون أيضًا مقابل حديقة عامة جديدة تبلغ مساحتها 20000 قدم مربع ، لتحل محل حديقة خرسانية متداعية كانت موجودة في Second Avenue في ساحة المدرسة الأمامية.

صورة

ائتمان...ستيفاني دياني لصحيفة نيويورك تايمز

المطورون هم شركات Jonathan Rose و Harlem RBI ، وهي منظمة تعليمية غير ربحية لها جذور عميقة في المجتمع. بدأوا في المشروع في عام 2009. كانت المفاوضات مع وكالات المدينة والنقابات والسكان شاقة. كما هو الحال مع Arverne ، سمعت ردود فعل إيجابية بشكل ساحق ، ودهشة بسيطة ، في الحي. ثلاثون من موظفي المدرسة هم من سكان هيئة الإسكان. تخدم برامج ما بعد المدرسة 1200 طفل محلي. كان بعض الآباء والطلاب الذين قابلتهم يبكون وهم يصفون المدرسة والمنتزه.

حددت مدينة نيويورك ذات مرة معيار الإسكان المدعوم. بدأت المدينة في بناء وصيانة عشرات الآلاف من الشقق للعائلات العاملة ، ورعاية التدريب الوظيفي والبرامج الاجتماعية. كان لديها فائض في الميزانية. نشأت البرامج الحكومية مثل Mitchell-Lama و Section 8 لتزويد المطورين من القطاع الخاص بحوافز لبناء وإدارة مساكن عالية الجودة لذوي الدخل المنخفض والمتوسط. لقد نشأت في قرية غرينتش ، حيث صمم جيمس إنغو فريد وإي إم باي ثلاثيًا متطورًا من الأبراج الشاهقة ، اثنان من الأبراج لعائلات جامعة نيويورك ، والآخر لسكان ميتشل-لاما من ذوي الدخل المنخفض. كره العديد من القرويين القدامى الهندسة المعمارية ، ولكن مثل القرية في ذلك الوقت ، كان المشروع يمثل الإنصاف والانفتاح والجديد.

أصبحت القرية الآن بمثابة ملعب مسور للثروة الجامحة. تتحول الشقق المدعومة في جميع أنحاء المدينة إلى إيجارات وشقق سكنية بسعر السوق أسرع مما يمكن لـ City Hall بناء وحدات بأسعار معقولة أو الحفاظ على الوحدات القديمة. هيئة إسكان المدينة مفلسة. وتواجه خصائصه المتقادمة إصلاحات رأسمالية قيمتها 17 مليار دولار.

فكرت إدارة بلومبرج في وقت متأخر في الاستيلاء على بعض مواقف السيارات التابعة لهيئة الإسكان غير المستغلة بشكل كافٍ للتطورات في أسعار السوق للمساعدة في جمع الأموال ، لكن السياسيين قاموا بعمل رديء في شرح الخطة للمستأجرين ، الذين ، كما هو متوقع ، ذهبوا إلى البالستية. كما صرحت شولا أولاتوي ، الرئيسة الحالية للسلطة في عهد العمدة بيل دي بلاسيو: بعد عقود من الوعود الكاذبة ، هناك عدم ثقة عميق الجذور في الحكومة واعتقاد بأن المضاربين يسعون فقط للاستيلاء على الأرض.

وأضافت: ما وراء الكلمات ، ما يحتاجه السكان هو إثبات المفهوم.

هذا هو المكان الذي تظهر فيه قصص النجاح مثل Arverne View و East Harlem Center. كلاهما تطوران خاصان ، أصبح ممكنًا من خلال الحوافز الضريبية وغيرها من البرامج الممولة من القطاع العام. كانت السيدة Olatoye نائبة رئيس Enterprise Community Partners ، وهي شركة خدمات استثمار عقاري ، عندما قامت Enterprise برعاية مركز East Harlem Center. لذلك فهي تعرف ، مثلها مثل أي شخص آخر ، الدروس التي يجب تعلمها.

هناك عدد قليل من الأشياء الكبيرة والواضحة ، على ما أعتقد. قبل رفع المطرقة ، قام المطورون في كلتا الحالتين بالتشاور مع الأشخاص الذين سيتأثرون ، والاستماع إلى ما يريدون ، وبناء توافق في الآراء. أخبرني ريتش برلين ، المدير التنفيذي لشركة Harlem RBI ، أنه قضى هو وشركات جوناثان روز سنوات في التفاوض مع مجموعات المستأجرين والمنظمات المجتمعية وغرف التجارة المحلية والمدافعين عن الحدائق والمسؤولين المنتخبين وسكان الإسكان العام. قال لقد أنشأنا نواة من أصحاب المصلحة.

يحافظ كلا المشروعين على فرق الإدارة في الموقع ، والإشراف على الممتلكات ، يومًا بعد يوم. لم يتباهى أي من المشروعين بالتصميم ، ولكن في كلتا الحالتين ، كانت الهندسة المعمارية مهمة ، لتوفير الطاقة ، وتحسين الحي ، ونشر الكرامة ، وإضفاء البهجة. إنها دليل واضح على المفهوم للمستأجرين المتشككين - المعتادين على الخيانة ، والمترددون في التخلي عن مواقف السيارات أو أي شيء آخر - يمكن أن يكون هذا التغيير جيدًا.

وكما في حالة مركز إيست هارلم ، يمكن للتغيير أن يجلب أكثر من مجرد إسكان جديد. تحتاج الأحياء إلى مدارس وحدائق ، وليس مجرد شقق ، بعد كل شيء. يعتمدون على التخطيط الجيد. هذا ما يكسب ثقة الجمهور. واجهت أهداف الإسكان الميسور التكلفة للسيد دي بلاسيو تحديات معاكسة جزئيًا لأنها لم تنبثق من الخطط المتكاملة التي تعكس كيفية عمل الأحياء وما تريده المجتمعات حقًا. يُحسب له أن رئيس البلدية وموظفيه يتحدثون الآن على الأقل بشكل أكثر شمولية عن الأحياء والبنية التحتية والتصميم.

قد يحاول أيضًا الارتقاء فوق السياسة. بدأ مشروع شرق هارلم في عهد سلفه. مدرسة الأحلام ميثاق. ترشح السيد دي بلاسيو لمنصب معارضة المواثيق.

لقد تخطى افتتاح المركز هذا الخريف. آخر ما سمعته أنه لم يزره بعد.

يجب أن يتحقق من ذلك.